Khi xây dựng không có giấy phép thì bị lập biên bản ngừng thi công, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ hoặc bị cưỡng chế phá dỡ; phạt tiền từ 2 đến 30 triệu đồng.

Chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình được miễn giấy phép xây dựng theo Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014:

Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:


a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án tư vấn xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;


g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý dự án xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ."

Như vậy, trừ các trường hợp quy định nêu trên, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ sở hữu phải xin cấp giấy phép xây dựng từ cơ quan có thẩm quyền.

Theo khoản 4 Điều 12 Luật Xây 2014 dựng quy định, xây dựng công trình sai quy hoạch, vi phạm chỉ giới, cốt xây dựng; không có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp là hành vi bị cấm trong hoạt động xây dựng.


Hành vi xây dựng không có giấy phép là trái với quy định của pháp luật xây dựng nên theo quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Xây dựng thì công trình xây dựng không có giấy phép phải bị phá dỡ toàn bộ hoặc phần vi phạm theo quy định.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 6 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP, chủ đầu tư, tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng (mà theo quy định phải có) thì có thể bị phạt tiền 3-5 triệu đồng đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn. Phạt tiền 15-20 triệu đồng với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị. Phạt tiền từ  20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Đồng thời, theo Điều 12 Nghị định số 180/2007/NĐ-CP, công trình xây dựng không có giấy phép bị xử lý như sau:

- Khi xây dựng không có giấy phép thì bị lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ hoặc bị cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị;

- Đối với những công trình xây dựng không có giấy phép nhưng đủ điều kiện để cấp giấy phép theo quy định thì phải bị lập biên bản ngừng thi công, yêu cầu chủ đầu tư làm thủ tục xin phép xây dựng công trình trong thời hạn nhất định. Trong trường hợp, chủ đầu tư bị từ chối cấp hoặc được cấp sau thời hạn thì bị yêu cầu tự phá dỡ hoặc bị cưỡng chế phá dỡ.